{"id":411,"date":"2021-12-14T08:30:00","date_gmt":"2021-12-14T07:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.flatsy.fr\/blog\/?p=411"},"modified":"2023-08-01T18:27:27","modified_gmt":"2023-08-01T16:27:27","slug":"credit-immobilier-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flatsy.fr\/blog\/credit-immobilier-2022\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9dit immobilier : les nouveaut\u00e9s qui vont vous impacter d\u00e8s 2022"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"font-weight: 400;\">Avez-vous eu vent de la d\u00e9cision du 29 septembre 2021 concernant <\/span><b>les conditions d&rsquo;octroi des cr\u00e9dits immobiliers<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ? De nouvelles mesures vont vous impacter, et cela <\/span><b>d\u00e8s le 1er janvier 2022<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> suite \u00e0 leur <\/span><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/id\/JORFTEXT000044178669\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">publication au Journal officiel<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> le 10 octobre dernier. De quoi s\u2019agit-il ? Et quelles sont les nouvelles obligations li\u00e9es \u00e0 ces mesures ? D\u00e9cryptage !<\/span><\/p>\n<h1><span style=\"font-weight: 400;\">Le cr\u00e9dit immobilier : qu\u2019est-ce que c\u2019est ?<\/span><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est toujours bon de <\/span><b>red\u00e9finir un peu le contexte<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. \ud83d\ude09<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le cr\u00e9dit immobilier, ou pr\u00eat immobilier, d\u00e9signe<\/span><b> un emprunt d\u2019argent effectu\u00e9 aupr\u00e8s d\u2019un organisme pr\u00eateur <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">comme une banque ou une soci\u00e9t\u00e9 de financement afin d\u2019acqu\u00e9rir tout, ou bien une partie, d\u2019un bien immobilier. Il peut aussi bien s\u2019agir :<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">d\u2019un bien \u00e0 usage d\u2019habitation,<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">d\u2019un bien \u00e0 usage mixte : vocation professionnelle et d\u2019habitation,\u00a0<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">d\u2019un terrain destin\u00e9 \u00e0 la construction.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Avant de vous lancer dans une demande de cr\u00e9dit immobilier, <\/span><b>de nombreux facteurs sont \u00e0 v\u00e9rifier <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">aupr\u00e8s de l\u2019organisme pr\u00eateur, notamment :\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">l\u2019objet et la dur\u00e9e possible des pr\u00eats accord\u00e9s,<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">les diff\u00e9rents taux propos\u00e9s et leurs caract\u00e9ristiques,<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">les modalit\u00e9s de remboursement possibles,<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">les s\u00fbret\u00e9s garantissant le cr\u00e9dit.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Il existe<\/span><b> diff\u00e9rents types de taux<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> sur le march\u00e9 :<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>le taux fixe : <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">il est connu lors de la signature du contrat et ne peut varier,<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>le taux variable, aussi dit r\u00e9visable : <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">il est calcul\u00e9 en fonction d\u2019un indice de r\u00e9f\u00e9rence dont l\u2019\u00e9volution est impr\u00e9visible et aura une incidence sur le montant et la dur\u00e9e du pr\u00eat. Il est cependant possible de limiter les variations gr\u00e2ce \u00e0 un taux cap\u00e9.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Enfin, les cr\u00e9dits immobiliers courant en g\u00e9n\u00e9ral entre 10 et 25 ans, les organismes pr\u00eateurs peuvent demander <\/span><b>certaines garanties afin de se prot\u00e9ger et s\u2019assurer du remboursement de la somme mise en jeu<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> en cas de d\u00e9faillance de l\u2019emprunteur. Les s\u00fbret\u00e9s les plus courantes sont l\u2019hypoth\u00e8que, la caution ou bien le <\/span><a href=\"https:\/\/www.pretto.fr\/pret-immobilier\/garantie\/nantissement-pret-immobilier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">nantissement<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">.\u00a0<\/span><\/p>\n<h1><span style=\"font-weight: 400;\">Les nouveaut\u00e9s effectives \u00e0 partir du 1er janvier 2022<\/span><\/h1>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Maintenant que le cr\u00e9dit immobilier n\u2019a plus aucun secret pour vous, voici <\/span><b>les derni\u00e8res nouveaut\u00e9s \u00e0 conna\u00eetre<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> et ma\u00eetriser.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00c0 compter du 1er janvier 2022, sur demande du Haut conseil \u00e0 la stabilit\u00e9 financi\u00e8re (HCSF), les conditions d\u2019octroi des pr\u00eats immobiliers vont se durcir pour les banques. Les objectifs de ces mesures ?<\/span><b> \u00c9viter la d\u00e9gradation du mod\u00e8le fran\u00e7ais de financement de l\u2019habitat<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, la fragilisation des banques ainsi que le surendettement des emprunteurs. Des bonnes pratiques conseill\u00e9es par le HCSF depuis 2019, bient\u00f4t rendues obligatoires.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Un taux d\u2019effort inf\u00e9rieur \u00e0 35%<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Pour rappel, le taux d\u2019effort correspond<\/span><b> aux mensualit\u00e9s en cours sur un an, par rapport au revenu annuel net <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">de l\u2019emprunteur ou du foyer fiscal concern\u00e9. En 2022, la part des revenus de l\u2019emprunteur consacr\u00e9e au remboursement du pr\u00eat immobilier sera donc<\/span><b> limit\u00e9e \u00e0 35%<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Mais est-il question du revenu net avant ou apr\u00e8s imposition ? Certaines banques jouent encore sur cette zone de flou juridique. Ainsi, \u00e0 partir du 1er janvier 2022, le HCSF est unanime : les revenus annuels \u00e0 prendre en compte afin de calculer le taux d\u2019effort correspondent <\/span><b>au revenu net avant imp\u00f4t de l\u2019emprunteur<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, et non pas au revenu net apr\u00e8s imp\u00f4t \u00e0 la source.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Une dur\u00e9e d\u2019emprunt limit\u00e9e \u00e0 25 ans<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le second levier du HCSF pour veiller \u00e0 la stabilit\u00e9 du mod\u00e8le fran\u00e7ais de financement de l\u2019habitat consiste \u00e0 limiter la dur\u00e9e des emprunts \u00e0 25 ans. Cependant, <\/span><b>un diff\u00e9r\u00e9 de deux ans permet aux particuliers de b\u00e9n\u00e9ficier de 27 ans <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">pour rembourser leur cr\u00e9dit immobilier dans des cas sp\u00e9cifiques :<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>achat sur plan en VEFA<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement),<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>r\u00e9alisation de travaux de r\u00e9novation importants<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> sur un logement ancien (\u00e0 condition que le co\u00fbt des travaux repr\u00e9sente a minima 25% du co\u00fbt total de l\u2019op\u00e9ration).<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cependant, afin de laisser une certaine marge de man\u0153uvre aux banques, quelques exceptions sont toujours possibles. En effet, les banques peuvent <\/span><b>d\u00e9roger aux crit\u00e8res \u00e9nonc\u00e9s par le HCSF sur 20% des dossiers octroy\u00e9s<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Des sanctions en cas de non-respect des nouvelles r\u00e8gles<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00c0 compter du 1er janvier 2022, les banques d\u00e9rogeant aux obligations fix\u00e9es par le HCSF encourront des sanctions : <\/span><b>bl\u00e2mes et sanctions p\u00e9cuniaires<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> dont les montants restent encore \u00e0 d\u00e9finir. C\u2019est l\u2019Autorit\u00e9 de contr\u00f4le prudentiel et de r\u00e9solution, souvent surnomm\u00e9e \u201cle gendarme des banques\u201d, qui veillera \u00e0 la bonne application de la loi.<\/span><\/p>\n<h1><span style=\"font-weight: 400;\">Des premiers r\u00e9sultats encourageants selon le HCSF<\/span><\/h1>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Bien que les mesures ne soient pas encore rendues obligatoires, le HCSF se dit d\u00e9j\u00e0 satisfait des r\u00e9sultats ayant suivi la premi\u00e8re phase de simple \u201crecommandation\u201d. En effet,<\/span><b> le pourcentage de pr\u00eats non-conformes s\u2019\u00e9l\u00e8ve actuellement \u00e0 20,9%<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, un chiffre \u00e0 peine plus \u00e9lev\u00e9 que l\u2019objectif fix\u00e9 \u00e0 20%.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Par ailleurs le HCSF estime que<\/span><b> ces nouvelles restrictions n\u2019entraveront ni l\u2019acc\u00e8s des m\u00e9nages aux pr\u00eats immobiliers ni le dynamisme du march\u00e9<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Pour <\/span><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/francois-villeroy\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">Fran\u00e7ois Villeroy Galhau<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">, gouverneur de la Banque de France, il ne s\u2019agit pas de mesures restrictives mais protectives.<\/span><\/p>\n<h1><span style=\"font-weight: 400;\">Des mesures sit\u00f4t communiqu\u00e9es, sit\u00f4t controvers\u00e9es<\/span><\/h1>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Malgr\u00e9 la satisfaction affich\u00e9e par le HCSF, l\u2019annonce de ces nouvelles mesures n\u2019a pas tard\u00e9 \u00e0 <\/span><b>faire grincer les dents de certains emprunteurs<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. En effet, ces nouvelles conditions viennent durcir l\u2019acc\u00e8s au pr\u00eat immobilier pour certaines cat\u00e9gories de clients.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Des profils emprunteurs sur le carreau\u00a0<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Les premiers \u00e0 se sentir l\u00e9s\u00e9s ne sont autres que<\/span><b> les investisseurs locatifs qui se sentent victimes du nouveau mode de calcul<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Alors que, jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, ils pouvaient calculer simplement leur taux d\u2019endettement en compensant directement les mensualit\u00e9s dues \u00e0 la banque avec le ou les loyers per\u00e7us \u00e0 la location,<\/span><b> ils se doivent d\u00e9sormais d\u2019ajouter d\u2019une part les loyers per\u00e7us \u00e0 leurs revenus et d\u2019autre part, d\u2019ajouter le co\u00fbt du cr\u00e9dit \u00e0 leurs charges<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Une nouvelle m\u00e9thode de calcul pouvant significativement faire varier leur taux d\u2019endettement, et parfois m\u00eame rendre impossible l&rsquo;octroi d\u2019un cr\u00e9dit immobilier.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Les seconds \u00e0 remettre en question ces nouvelles r\u00e9formes ne sont autres que<\/span><b> les m\u00e9nages modestes<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, en manque d\u2019apport. Difficile pour eux de<\/span><b> r\u00e9unir toutes les conditions requises<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> pour obtenir un cr\u00e9dit immobilier, \u00e0 savoir : un apport sup\u00e9rieur \u00e0 10% et un taux d\u2019endettement inf\u00e9rieur \u00e0 35%.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Enfin, les derniers \u00e0 p\u00e2tir de ces nouvelles m\u00e9thodes de fonctionnement sont <\/span><b>les emprunteurs les plus riches<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, car ils peuvent rapidement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme trop endett\u00e9s. Bien que cela soit contre intuitif, m\u00eame avec des revenus confortables, il devient d\u00e9sormais <\/span><b>de plus en plus difficile de cumuler plusieurs projets immobiliers<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, le co\u00fbt de l\u2019endettement total ne devant pas d\u00e9passer les 35%.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Un apport moyen en hausse<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Selon <\/span><a href=\"https:\/\/www.carnetsdubusiness.com\/Immobilier-l-apport-moyen-augmente-en-2020-pour-atteindre-30-000-euros_a2749.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">une r\u00e9cente \u00e9tude<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> du courtier Finance Conseil,<\/span><b> l\u2019apport moyen n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier aurait progress\u00e9 de 13% en un an<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, faisant passer l\u2019apport moyen n\u00e9cessaire de 25.000 euros en 2020 \u00e0 quasiment 30.000 euros cette ann\u00e9e. Un frein majeur pour acc\u00e9der \u00e0 un pr\u00eat immobilier.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">C\u2019est d\u2019ailleurs dans<\/span><b> les r\u00e9gions les plus dynamiques que cette hausse est la plus notable<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> : il faut par exemple compter 10.000 euros suppl\u00e9mentaires par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente en Bretagne, soit une hausse annuelle de plus de 40%.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Des taux, eux aussi, en hausse<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Alors que le taux moyen des cr\u00e9dits immobiliers \u00e9tait de 1,05% en septembre dernier, niveau le plus bas enregistr\u00e9 depuis 70 ans, il semblerait qu\u2019il soit <\/span><b>reparti \u00e0 la hausse depuis novembre<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. En effet, des augmentations jusqu\u2019\u00e0 0,25 ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es chez certains organismes pr\u00eateurs, <\/span><b>une revalorisation non n\u00e9gligeable ayant un impact sur les possibilit\u00e9s de pr\u00eats immobiliers<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Selon <\/span><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/julie-rech\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">Julie Bachet<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">, directrice g\u00e9n\u00e9rale de Vousfinancer, il est encore <\/span><b>trop t\u00f4t pour affirmer que l&rsquo;\u00e8re des taux bas est derri\u00e8re nous<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. En effet, bien que la majorit\u00e9 des banques augmentent leurs taux, il est plus prudent d\u2019<\/span><b>attendre de voir si ces hausses se g\u00e9n\u00e9ralisent <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">et perdurent dans le temps avant de parler de r\u00e9elle hausse des taux.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Et voil\u00e0, vous \u00eates d\u00e9sormais <\/span><b>un expert du cr\u00e9dit immobilier <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">! Alors, vous vous sentez par\u00e9 pour les nouvelles obligations qui arrivent en 2022 ?<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Pour ne rien manquer de<\/span><b> l\u2019actualit\u00e9 du secteur immobilier<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, inscrivez-vous d\u00e8s maintenant \u00e0 <\/span><a href=\"https:\/\/info.flatsy.fr\/newsletter\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">notre newsletter mensuelle<\/span><\/a>\u00a0<b>\ud83d\ude80<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Avez-vous eu vent de la d\u00e9cision du 29 septembre 2021 concernant les conditions d&rsquo;octroi des cr\u00e9dits immobiliers ? De nouvelles mesures vont vous impacter, et cela d\u00e8s le 1er janvier 2022 suite \u00e0 leur publication au Journal officiel le 10 octobre dernier. De quoi s\u2019agit-il ? 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