Avez-vous eu vent de la décision du 29 septembre 2021 concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers ? De nouvelles mesures vont vous impacter, et cela dès le 1er janvier 2022 suite à leur publication au Journal officiel le 10 octobre dernier. De quoi s’agit-il ? Et quelles sont les nouvelles obligations liées à ces mesures ? Décryptage !

Le crédit immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est toujours bon de redéfinir un peu le contexte. 😉

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, désigne un emprunt d’argent effectué auprès d’un organisme prêteur comme une banque ou une société de financement afin d’acquérir tout, ou bien une partie, d’un bien immobilier. Il peut aussi bien s’agir :

• d’un bien à usage d’habitation,
• d’un bien à usage mixte : vocation professionnelle et d’habitation, 
• d’un terrain destiné à la construction.

Avant de vous lancer dans une demande de crédit immobilier, de nombreux facteurs sont à vérifier auprès de l’organisme prêteur, notamment : 

• l’objet et la durée possible des prêts accordés,
• les différents taux proposés et leurs caractéristiques,
• les modalités de remboursement possibles,
• les sûretés garantissant le crédit.

Il existe différents types de taux sur le marché :

• le taux fixe : il est connu lors de la signature du contrat et ne peut varier,
• le taux variable, aussi dit révisable : il est calculé en fonction d’un indice de référence dont l’évolution est imprévisible et aura une incidence sur le montant et la durée du prêt. Il est cependant possible de limiter les variations grâce à un taux capé.

Enfin, les crédits immobiliers courant en général entre 10 et 25 ans, les organismes prêteurs peuvent demander certaines garanties afin de se protéger et s’assurer du remboursement de la somme mise en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur. Les sûretés les plus courantes sont l’hypothèque, la caution ou bien le nantissement. 

Les nouveautés effectives à partir du 1er janvier 2022

Maintenant que le crédit immobilier n’a plus aucun secret pour vous, voici les dernières nouveautés à connaître et maîtriser.

À compter du 1er janvier 2022, sur demande du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), les conditions d’octroi des prêts immobiliers vont se durcir pour les banques. Les objectifs de ces mesures ? Éviter la dégradation du modèle français de financement de l’habitat, la fragilisation des banques ainsi que le surendettement des emprunteurs. Des bonnes pratiques conseillées par le HCSF depuis 2019, bientôt rendues obligatoires.

Un taux d’effort inférieur à 35%

Pour rappel, le taux d’effort correspond aux mensualités en cours sur un an, par rapport au revenu annuel net de l’emprunteur ou du foyer fiscal concerné. En 2022, la part des revenus de l’emprunteur consacrée au remboursement du prêt immobilier sera donc limitée à 35%.

Mais est-il question du revenu net avant ou après imposition ? Certaines banques jouent encore sur cette zone de flou juridique. Ainsi, à partir du 1er janvier 2022, le HCSF est unanime : les revenus annuels à prendre en compte afin de calculer le taux d’effort correspondent au revenu net avant impôt de l’emprunteur, et non pas au revenu net après impôt à la source.

Une durée d’emprunt limitée à 25 ans

Le second levier du HCSF pour veiller à la stabilité du modèle français de financement de l’habitat consiste à limiter la durée des emprunts à 25 ans. Cependant, un différé de deux ans permet aux particuliers de bénéficier de 27 ans pour rembourser leur crédit immobilier dans des cas spécifiques :

• achat sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
• réalisation de travaux de rénovation importants sur un logement ancien (à condition que le coût des travaux représente a minima 25% du coût total de l’opération).

Cependant, afin de laisser une certaine marge de manœuvre aux banques, quelques exceptions sont toujours possibles. En effet, les banques peuvent déroger aux critères énoncés par le HCSF sur 20% des dossiers octroyés.

Des sanctions en cas de non-respect des nouvelles règles

À compter du 1er janvier 2022, les banques dérogeant aux obligations fixées par le HCSF encourront des sanctions : blâmes et sanctions pécuniaires dont les montants restent encore à définir. C’est l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, souvent surnommée “le gendarme des banques”, qui veillera à la bonne application de la loi.

Des premiers résultats encourageants selon le HCSF

Bien que les mesures ne soient pas encore rendues obligatoires, le HCSF se dit déjà satisfait des résultats ayant suivi la première phase de simple “recommandation”. En effet, le pourcentage de prêts non-conformes s’élève actuellement à 20,9%, un chiffre à peine plus élevé que l’objectif fixé à 20%.

Par ailleurs le HCSF estime que ces nouvelles restrictions n’entraveront ni l’accès des ménages aux prêts immobiliers ni le dynamisme du marché. Pour François Villeroy Galhau, gouverneur de la Banque de France, il ne s’agit pas de mesures restrictives mais protectives.

Des mesures sitôt communiquées, sitôt controversées

Malgré la satisfaction affichée par le HCSF, l’annonce de ces nouvelles mesures n’a pas tardé à faire grincer les dents de certains emprunteurs. En effet, ces nouvelles conditions viennent durcir l’accès au prêt immobilier pour certaines catégories de clients.

Des profils emprunteurs sur le carreau 

Les premiers à se sentir lésés ne sont autres que les investisseurs locatifs qui se sentent victimes du nouveau mode de calcul. Alors que, jusqu’à présent, ils pouvaient calculer simplement leur taux d’endettement en compensant directement les mensualités dues à la banque avec le ou les loyers perçus à la location, ils se doivent désormais d’ajouter d’une part les loyers perçus à leurs revenus et d’autre part, d’ajouter le coût du crédit à leurs charges. Une nouvelle méthode de calcul pouvant significativement faire varier leur taux d’endettement, et parfois même rendre impossible l’octroi d’un crédit immobilier.

Les seconds à remettre en question ces nouvelles réformes ne sont autres que les ménages modestes, en manque d’apport. Difficile pour eux de réunir toutes les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier, à savoir : un apport supérieur à 10% et un taux d’endettement inférieur à 35%.

Enfin, les derniers à pâtir de ces nouvelles méthodes de fonctionnement sont les emprunteurs les plus riches, car ils peuvent rapidement être considérés comme trop endettés. Bien que cela soit contre intuitif, même avec des revenus confortables, il devient désormais de plus en plus difficile de cumuler plusieurs projets immobiliers, le coût de l’endettement total ne devant pas dépasser les 35%.

Un apport moyen en hausse

Selon une récente étude du courtier Finance Conseil, l’apport moyen nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier aurait progressé de 13% en un an, faisant passer l’apport moyen nécessaire de 25.000 euros en 2020 à quasiment 30.000 euros cette année. Un frein majeur pour accéder à un prêt immobilier.

C’est d’ailleurs dans les régions les plus dynamiques que cette hausse est la plus notable : il faut par exemple compter 10.000 euros supplémentaires par rapport à l’année précédente en Bretagne, soit une hausse annuelle de plus de 40%.

Des taux, eux aussi, en hausse

Alors que le taux moyen des crédits immobiliers était de 1,05% en septembre dernier, niveau le plus bas enregistré depuis 70 ans, il semblerait qu’il soit reparti à la hausse depuis novembre. En effet, des augmentations jusqu’à 0,25 ont été enregistrées chez certains organismes prêteurs, une revalorisation non négligeable ayant un impact sur les possibilités de prêts immobiliers.

Selon Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, il est encore trop tôt pour affirmer que l’ère des taux bas est derrière nous. En effet, bien que la majorité des banques augmentent leurs taux, il est plus prudent d’attendre de voir si ces hausses se généralisent et perdurent dans le temps avant de parler de réelle hausse des taux.

Et voilà, vous êtes désormais un expert du crédit immobilier ! Alors, vous vous sentez paré pour les nouvelles obligations qui arrivent en 2022 ?

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